Cách mua bất động sản cho thuê đầu tiên: 9 bước

Nếu bạn làm đúng thứ tự, bạn sẽ biết mình có thể mua trong tầm giá nào, tài sản nào phù hợp và lúc nào nên dừng một giao dịch. Hướng dẫn này trình bày 9 bước thực tế để bạn đi từ ý định đầu tư đến khi hoàn tất mua bất động sản cho thuê đầu tiên.

1. Chuẩn bị tiền đặt cọc và hiểu rào cản vốn

Với bất động sản đầu tư, bên cho vay thường yêu cầu bạn có khoản trả trước khoảng 15% đến 20% giá mua. Đây là lý do đầu tư cho thuê thường phù hợp hơn khi bạn đã có một khoản tiết kiệm tương đối vững, bởi chi phí không chỉ dừng ở tiền đặt cọc.

Bạn cũng cần chừa một quỹ dự phòng cho chi phí sửa chữa, chi phí đóng giao dịch và những tháng chưa có khách thuê. Bước vào một thương vụ khi vốn quá mỏng có thể biến một sự cố nhỏ thành áp lực tài chính lớn.

Nếu thiếu vốn, một lựa chọn được nhắc đến là khoản vay FHA với mức trả trước 3,5%. Tuy nhiên, cách này đi kèm điều kiện bạn phải ở trong tài sản ít nhất một năm, thường phù hợp với mô hình mua nhà nhiều căn, sống ở một căn và cho thuê các căn còn lại. Bạn cũng phải tính thêm phí bảo hiểm thế chấp vào tổng chi phí.

Các tỷ lệ và sản phẩm tín dụng trên thuộc bối cảnh thị trường Hoa Kỳ. Dù bạn đầu tư ở đâu, nguyên tắc vẫn giống nhau: đừng chỉ chuẩn bị đủ tiền để ký hợp đồng, hãy chuẩn bị đủ tiền để vận hành tài sản.

2. Xây dựng điểm tín dụng trước khi nộp hồ sơ vay

Điểm tín dụng ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất vay. Lãi suất thấp hơn thường giúp giảm khoản thanh toán hằng tháng, từ đó cải thiện dòng tiền và để lại nhiều dư địa hơn cho hoạt động đầu tư.

Mức điểm trên 700, và tốt hơn là trên 730, có thể giúp quá trình vay thuận lợi hơn. Trước khi bắt đầu, hãy tập trung vào ba việc cơ bản:

• Giảm tỷ lệ sử dụng hạn mức tín dụng. Không nên dùng quá nhiều phần hạn mức đang có.
• Thanh toán đúng hạn. Lịch sử thanh toán đều đặn là nền tảng của hồ sơ tín dụng tốt.
• Rà soát báo cáo tín dụng. Xử lý các sai sót hoặc vấn đề chưa được giải quyết trước khi bước vào thẩm định.

Nếu hồ sơ tín dụng còn yếu, đừng vội lao vào vòng vay mua nhà. Dành thời gian sửa nền tảng tín dụng trước thường rẻ hơn nhiều so với việc chấp nhận một khoản vay có điều khoản bất lợi.

3. Trao đổi với bên cho vay trước, chưa cần nộp đơn ngay

Giai đoạn này là để thu thập thông tin, không phải để chính thức xin vay. Bạn nên trao đổi với một vài bên cho vay về thu nhập, điểm tín dụng, công việc, hoạt động kinh doanh và hồ sơ thuế để biết khoản vay dự kiến mình có thể tiếp cận.

Đừng cho phép kiểm tra tín dụng chính thức quá sớm nếu mục tiêu của bạn chỉ là thăm dò. Việc này có thể tác động nhẹ đến điểm tín dụng, trong khi bạn mới cần ước tính về ngân sách và điều kiện vay.

Kết quả quan trọng của bước này là một khoảng giá thực tế. Nó giúp bạn không mất thời gian nghiên cứu những tài sản vượt quá năng lực tài chính của mình.

4. Chọn loại hình bất động sản theo ngân sách và mục tiêu

Bạn có thể bắt đầu với nhà đơn lẻ, nhà hai căn, ba căn, bốn căn, căn hộ chung cư hoặc tòa căn hộ. Loại tài sản càng nhiều căn thường càng đòi hỏi nguồn vốn lớn hơn, vì vậy người mới có thể cân nhắc nhà đơn lẻ, căn hộ nhỏ hoặc nhà hai căn tùy ngân sách.

Với người mới, căn hộ chung cư có thể là lựa chọn cần thận trọng. Phí hiệp hội chủ sở hữu có thể làm giảm lợi nhuận, trong khi các quy định chặt chẽ có thể hạn chế việc cải tạo hoặc bổ sung hạng mục để tăng giá thuê.

Hãy trao đổi với môi giới địa phương có hiểu biết sâu về khu vực. Dữ liệu lịch sử, mức giá và nhu cầu thuê tại địa phương có thể cho bạn góc nhìn thực tế hơn về loại tài sản đang có giá trị tốt.

5. Nghiên cứu tài sản: ưu tiên dòng tiền dương

Sau khi hoàn tất bốn bước đầu, bạn mới thực sự sẵn sàng tìm kiếm bất động sản. Sai lầm phổ biến là tìm nhà quá sớm, khi bạn chưa biết ngân sách, khoản vay hay mô hình tài sản phù hợp.

Câu hỏi đầu tiên cần đặt ra là: tài sản có tạo dòng tiền dương hay không? Điều đó có nghĩa doanh thu tiền thuê hàng tháng phải cao hơn tổng chi phí hàng tháng của tài sản.

Ví dụ, nếu một bất động sản tạo ra 3.000 đô la tiền thuê mỗi tháng và tổng chi phí là 2.500 đô la, dòng tiền dương là 500 đô la mỗi tháng. Hãy xem thêm tỷ suất sinh lời trên tiền mặt và thu nhập vận hành ròng, thay vì chỉ nhìn vào giá mua hay kỳ vọng tăng giá.

Bạn có thể dùng Zillow, Redfin, Trulia để ước tính giá thuê và dùng công cụ tính khoản vay để ước lượng chi phí hàng tháng. Nếu một tài sản gần đạt dòng tiền dương, đề nghị mua ở mức giá thấp hơn giá chào bán có thể cải thiện bài toán tài chính.

Người mới nên ưu tiên tài sản chỉ cần chỉnh sửa thẩm mỹ như sơn mới hoặc thay thảm. Tránh các hạng mục lớn như thay mái, hệ thống điều hòa, sàn nhà hay kết cấu, vì chi phí và thời gian thực hiện thường cao hơn dự tính ban đầu.

Vị trí cũng rất quan trọng. Hãy ưu tiên khu vực an toàn, có trường học tốt, công viên, thị trường việc làm, nhà hàng và những yếu tố khiến chính bạn cũng muốn thuê ở đó. Tránh khu vực có tỷ lệ tội phạm cao nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm quản lý rủi ro.

6. Xin chấp thuận trước khi gửi đề nghị mua

Khi đã hiểu thị trường và có danh sách tài sản tiềm năng, đây là lúc chọn bên cho vay phù hợp để xin chấp thuận trước. Ưu tiên không chỉ là điều khoản tốt, mà còn là khả năng xử lý hồ sơ nhanh khi cơ hội xuất hiện.

Ở giai đoạn này, bên cho vay có thể thực hiện kiểm tra tín dụng chính thức và đánh giá kỹ hơn các yếu tố như thu nhập, tỷ lệ nợ trên thu nhập, lịch sử việc làm, tài sản, tiền dự phòng và tiềm năng doanh thu cho thuê của tài sản định mua.

7. Chọn tài sản, gửi đề nghị và bảo vệ điều kiện kiểm định

Sau khi được chấp thuận trước, bạn có thể gửi đề nghị mua những tài sản phù hợp với ngân sách và mục tiêu. Một môi giới bất động sản tốt có thể giúp bạn so sánh cơ hội, hiểu giá thị trường và tìm những thông tin khó thấy từ tin đăng.

Hãy tìm môi giới qua đánh giá trực tuyến, người quen trong khu vực hoặc các buổi gặp gỡ về bất động sản. Nếu cách làm việc không phù hợp, bạn có thể đổi người, nhưng một môi giới giỏi có thể trở thành đối tác lâu dài cho nhiều thương vụ sau này.

Điểm không được bỏ qua là điều khoản đề nghị mua phải phụ thuộc vào kết quả kiểm định. Điều khoản này bảo vệ bạn khi tài sản có vấn đề mà bạn chưa thể biết trước lúc đi xem.

8. Kiểm định kỹ và sẵn sàng rút khỏi thương vụ

Khi đề nghị được chấp nhận, giao dịch sẽ vào giai đoạn hợp đồng và kiểm định. Đây là lúc bạn tìm các vấn đề ẩn như hư hại do nước, nứt móng hoặc những hạng mục sửa chữa có thể tiêu tốn rất nhiều tiền.

Phần lớn tài sản sẽ lộ ra ít nhất một vài vấn đề. Bạn cần xác định chi phí sửa chữa, sau đó thương lượng để người bán giảm giá tương ứng nếu phù hợp.

Nếu vấn đề lớn và người bán không điều chỉnh giá để phản ánh thực tế đó, bạn phải sẵn sàng rút khỏi giao dịch. Bỏ qua một căn nhà không tốt thường tốt hơn nhiều so với việc bị mắc kẹt trong một khoản đầu tư gây hao hụt dòng tiền.

9. Hoàn tất giao dịch và chuẩn bị vận hành

Hoàn tất giao dịch là bước cuối cùng, nhưng không hề đơn giản. Bạn sẽ phải ký chứng thư, giấy tờ chuyển nhượng, chuẩn bị đủ tiền và thanh toán các chi phí đóng giao dịch như phí bên cho vay, phí luật sư hoặc phí ký quỹ.

Sau khi hoàn tất, tài sản thuộc về bạn. Khi đó, bạn có thể thực hiện các cải tạo đã lên kế hoạch, đưa bất động sản ra thị trường cho thuê và bắt đầu tạo doanh thu cho thuê.

FAQ

Có thể mua bất động sản cho thuê khi điểm tín dụng xấu không?

Có thể cân nhắc bên cho vay tiền cứng hoặc bên cho vay tư nhân, nhưng điều khoản thường kém hấp dẫn hơn ngân hàng truyền thống. Mua bằng tiền mặt cũng là một lựa chọn, nhưng cải thiện điểm tín dụng trước vẫn là hướng đi an toàn hơn khi bạn cần vay.

Người mới có nên mua căn nhà cần sửa chữa lớn không?

Không nên nếu bạn chưa có kinh nghiệm. Các hạng mục như mái nhà, điều hòa hoặc sàn có thể phát sinh chi phí lớn và mất nhiều thời gian hơn dự kiến.

Chỉ cần dòng tiền dương là đủ để mua tài sản không?

Dòng tiền dương là tiêu chí quan trọng, nhưng bạn vẫn cần xem xét vị trí, tình trạng tài sản, khả năng cho thuê, chi phí sửa chữa và điều kiện vay. Một tài sản tốt là tài sản có bài toán tổng thể hợp lý, không chỉ đẹp ở một con số.

Nếu bạn cần một nền tảng trực tuyến rõ ràng để giới thiệu dự án, thu hút khách hàng và hỗ trợ chiến lược kinh doanh dài hạn, dịch vụ thiết kế website và SEO của MintStack có thể là phần hạ tầng phù hợp để bạn xây dựng sự hiện diện số chuyên nghiệp.